وحدة الدراسات الاقتصادية

تداعيات مستقبلية: أثر جائحة كورونا على سوق العقارات المصري

يُعد سوق العقارات من القطاعات الرائدة للاقتصاد المصري، وتزيد أهميته مع زيادة التعداد السكاني وسعي الدولة لتوفير وحدات سكنية لائقة لمحدودي الدخل. ولكن على الرغم من اتسام القطاع بعدم المرونة في العرض مقارنة بالقطاعات الأخرى؛ إلا أن الجائحة تمكنت من التأثير عليه وسط عدم اليقين، وبسبب تطبيق سياسات الإغلاق الجزئية وسياسات التباعد الاجتماعي ولكن بحجم أقل من القطاعات الأخرى.  أولًا- حجم سوق العقارات المصري: يعتبر سوق العقارات من القطاعات الرائدة للاقتصاد المصري، حيث يشكل حوالي 10.32% من الناتج المحلي الإجمالي بتكلفة عوامل الإنتاج وفقًا للأنشطة الاقتصادية (بالأسعار الثابتة)، وفقًا لبيانات النشرة الإحصائية الشهرية للبنك المركزي، في العام المالي 2019/2020 بإجمالي…

كَنزي سيرِج
باحث بوحدة الإقتصاد ودراسات الطاقة

يُعد سوق العقارات من القطاعات الرائدة للاقتصاد المصري، وتزيد أهميته مع زيادة التعداد السكاني وسعي الدولة لتوفير وحدات سكنية لائقة لمحدودي الدخل. ولكن على الرغم من اتسام القطاع بعدم المرونة في العرض مقارنة بالقطاعات الأخرى؛ إلا أن الجائحة تمكنت من التأثير عليه وسط عدم اليقين، وبسبب تطبيق سياسات الإغلاق الجزئية وسياسات التباعد الاجتماعي ولكن بحجم أقل من القطاعات الأخرى. 

أولًا- حجم سوق العقارات المصري:

يعتبر سوق العقارات من القطاعات الرائدة للاقتصاد المصري، حيث يشكل حوالي 10.32% من الناتج المحلي الإجمالي بتكلفة عوامل الإنتاج وفقًا للأنشطة الاقتصادية (بالأسعار الثابتة)، وفقًا لبيانات النشرة الإحصائية الشهرية للبنك المركزي، في العام المالي 2019/2020 بإجمالي حوالي 400 مليار و329 مليون جنيه بزيادة بنسبة 3.8% على أساس سنوي من 385 مليار و691.4 مليون جنيه. 

وزادت أهمية القطاع بحجم ضخم بداية من العام المالي 2014/2015، حيث شكل حوالي 9.3% من الناتج المحلي الإجمالي مقارنة بحوالي 2.7% في العام المالي 2013/2014. إضافة إلى ذلك، استحوذت الأنشطة العقارية على حوالي 16.17% من إجمالي الاستثمارات المنفذة في الفترة من يوليو إلى مارس 2019/2020 بإجمالي 127 مليارًا و513 مليون جنيه، وهي ما تعد صاحبة أكبر حصة من الاستثمارات المنفذة في هذه الفترة، بارتفاع عن النسبة البالغة 12.6% في الفترة نفسها من العام المالي 2018/2019 بإجمالي 89 مليار و151 مليون جنيه.

ثانيًا- تداعيات الجائحة على القطاع:

تقدير مميزات ومخاطر سوق العقارات في مصر:

وفقًا لتقرير “سوق العقارات المصري” من “فيتش سولوشنز” للربع الثالث في سبتمبر 2020، يقيس مؤشر العقارات المقدم من فيتش سولوشنز حجم المخاطر مقارنة بحجم المميزات في القطاع، أخذًا في الاعتبار تلك المميزات والمخاطر المتعلقة بالقطاع فقط، وتلك المتعلقة بالاقتصاد ككل التي تؤثر على بيئة القطاع بشكل مباشر وغير مباشر، وهو ما يدل في النهاية على جاذبية القطاع في الدول. ويشمل المؤشر 44 دولة عالميًا، وله مقياس من 0 إلى 100، حيث إن 0 هي الأقل جاذبية و100 هي الأعلى جاذبية.

وتنقسم المميزات إلى؛ أولًا: مميزات للقطاع، تشمل حجم القطاع (وهو ما يدل على الفرص المتاحة)، والنمو المحتمل له، وتوافر التمويل والذي يكون في الأغلب من البنوك التجارية، واستقرار التمويل على مدى السنوات الخمس المقبلة، كما تشير الزيادة في القروض إلى وجود بيئة إقراض مواتية. ثانيًا: مميزات للدولة، وتشمل حجم نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي، فكلما ارتفع نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي توسع حجم الطبقة الوسطى والتي تعد سوقًا رئيسية لقطاع العقارات، وحجم انفتاح الدولة على الاستثمار، والصعوبات التي تواجهها الشركات للوصول إلى التمويل سواء في الأسواق المحلية أو الدولية، وحجم السكان في الحضر حيث تساهم الزيادة السكانية في الحضر في تطوير القطاع.

أما بالنسبة إلى المخاطر التي يواجهها المستثمرون في القطاع، فتشمل الوقت المستغرق لتسجيل الممتلكات، والوقت المستغرق للحصول على التراخيص والتصاريح المطلوبة (وهو ما يقيم جودة أنظمة البناء في الدولة)، ونسبة القروض المتعثرة من إجمالي القروض حيث إن البنوك قد تلجأ إلى تقييد سياسات الإقراض مع ارتفاع هذه النسبة، وتقلب أسعار الإيجارات على المدى القصير والتي قد تشكل خطرًا على المستثمرين الذين يتطلعون لشراء العقارات بغرض تحقيق عوائد. ثانيًا: المخاطر في الدولة، وتشمل المخاطر طويلة الأجل مثل الخصائص الهيكلية للنمو الاقتصادي وسوق العمل واستقرار الأسعار وسعر الصرف وحجم الدين الخارجي للدولة، والمخاطر قصيرة الأجل مثل النمو الاقتصادي الحقيقي ومعدلات التضخم والبطالة وغيرها. 

شكل 1: مخاطر/مميزات سوق العقارات في مصر 

 المصدر: تقرير “سوق العقارات المصري”، فيتش سولوشنز، سبتمبر 2020.

بناء على الشكل أعلاه، فإن القيمة الإجمالية للمؤشر بلغت 37.6 نقطة. وبخصوص المميزات بشكل عام، فإنها لا تزال مرتفعة نسبيًا، حيث بلغت قيمتها 47.4 نقطة. وقد بلغت قيمة مميزات القطاع 66.9 نقطة. وترجع تلك القيمة المرتفعة إلى تطبيق مصر سياسات الإغلاق الجزئية فقط ولمدة قصيرة مقارنة بالدول الأخرى مع تطبيق سياسات احترازية وتجنب تطبيق سياسات الإغلاق الكلية، وهو ما ساهم في الحد من تداعيات الجائحة على النمو الاقتصادي في 2020 وأيضًا في توقعات النمو للعام الحالي. هذا بالإضافة إلى التطويرات التي تقوم بها الدولة، حيث تقوم بتطوير 23 مدينة جديدة قائمة والتشييد في 20 مدينة جديدة، مثل العاصمة الإدارية الجديدة، ومدينة العلمين الجديدة، والمنصورة الجديدة، والتي توفر الفرص لعمل مشاريع عقارية ضخمة.

ولكن، كان للجائحة تأثيرها على المبيعات وعلى قدرة الشركات على تسليم الوحدات في الوقت المقدر بسبب عدم قدرة العمال على السفر لأماكن عملهم في وقت الإغلاق. كما تأثر الطلب على العقارات التجارية وهي -وفقًا لعقار فييد- العقارات بغرض الاستثمار التجاري، وتشمل المكاتب التجارية والمحلات والمباني الصناعية ومباني البيع بالتجزئة. ووفقًا لخبر “رويترز” بعنوان “تأثر أرباح الشركات العقارية المصرية بأزمة فيروس كورونا” في 14 سبتمبر 2020، فقد أعلنت أكبر 5 شركات عقارية مدرجة بالبورصة عن تراجع أرباحها المجمعة بحوالي 31% في الربع الثاني من 2020. 

أما بالنسبة إلى المميزات المتعلقة بالدولة، فقد بلغت قيمتها 27.9 نقطة. وترجع تلك القيمة المنخفضة (مقارنة بمميزات القطاع) للافتقار إلى الوضوح بشأن فعالية الإجراءات التحفيزية التي تقدمها الدولة، على الرغم من التعداد السكاني المرتفع والاستثمار الأجنبي المستمر.

ومن ناحية أخرى، بلغت قيمة المخاطر 23 نقطة وهو ما يعني وجود مخاطر عالية. وبلغت قيمة مخاطر القطاع 33 نقطة، ويرجع ذلك للروتين والعمليات البيروقراطية الطويلة المطلوبة للتخطيط للأصول العقارية وتطويرها والتي من شأنها أن تحد من وجود أصول عالية الجودة في القطاع. 

وبخصوص المخاطر المتعلقة بالدولة، فقد بلغت قيمتها 13 نقطة. وترجع هذه القيمة المنخفضة إلى زيادة المخاطر طويلة وقصيرة الأجل، حيث تأثر سوق العقارات بشكل عام بفقدان حجم ضخم من العاملين محليًا والعاملين بالخارج وظائفهم، مع تدهور الأوضاع الاقتصادية بالدول المستضيفة للعمالة المصرية وخصوصًا المملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة، مما أثر على قدرة هذه الأسر الشرائية وبالتالي على طلبهم للعقارات السكنية في 2020. هذا بالإضافة إلى تدهور وضع قطاع السياحة مما أثر أيضًا على التدفقات النقدية وعلى هذه الأسر وتأثر حركة التجارة التي تعد أحد المحددات الرئيسية لوضع سوق العقارات التجارية.

بشكل عام، من المتوقع أن يتحسن الطلب على العقارات السكنية وغير السكنية في السنوات القادمة وخصوصًا في العقارات المرتبطة بالسياحة مع تحسن التوقعات للقطاع السياحي، وخصوصًا في القاهرة، والجيزة، والإسكندرية (على أن يكون الطلب على العقارات التجارية وخصوصًا المخازن والعقارات الصناعية في الإسكندرية مرتبطًا بحجم الصادرات السلعية). 

كَنزي سيرِج
باحث بوحدة الإقتصاد ودراسات الطاقة